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有品生活 February 20, 2020

【沖繩Oki-Family】2020 日本(沖繩)買樓攻略第二篇: 成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。

上回說到,我們終於找到Dream home,決定在沖繩購買人生第一個物業! (詳細可以閱讀:日本買樓第一篇注意事項)

這一篇,我們會描述貸款經過,搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

簽下意向書後,仲介便聯絡業主,暫時保留物業給我們(業主是日本一間很出名的一戶建發展商)。我們這一家仲介,剛剛跟業主談好獨家Open House展示,所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們(可見,仲介的規模或商譽也有影響)。如果我們找的是其他仲介,這些炙手可熱的物業,業主和仲介一定不會等銀行審批結果,會先再找其他買家,兩手準備。

我們當然希望有減價空間,但仲介已經給我們心理準備,應該沒有減價空間…. 因為同區,這一間已經是最便宜的!當然,沒有死錯人,為什麼比較便宜,下面自有分曉。 

 發展商把物業在市場放售,很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過,所以交易取消,白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款,態度是比較保留…..

 他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易!對於貸款戶來說,這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4~6個禮拜,錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序,明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明,發展商才比較放心,才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到,網上預先批核,非常重要!而且費用全免。)

 有了臨時買賣合約,便能夠正式向銀行貸款。

⚠利率愈低,批核愈困難。

 一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi,利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資,利率也有不同,自住為最低。我們初初接觸仲介的時候,其中一家仲介強烈推薦傳統銀行,對於網上銀行一直反對,說批核困難等等。後來才明白,因為這些網上銀行失敗率比較高,而且批核通常比傳統銀行審慎, 而且審判時間長(一般4-6個禮拜才能正式轉帳),作為仲介,如果買家貸款失敗了,自己的手續費也泡湯!

 

 一般需要一至兩個月才能完成的手續,三星期好像有些困難…媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款(但有沒有茶飯不思,所以體重仍然上升)。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶,所以網上銀行便收到發展商的壓力,他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的(完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱)!!!

 我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知,在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約,而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行!

 但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期,讓我們多一些時間搬屋,也希望給Mia 在這間學校完成小學二連班….最緊要不想租房子和供房子重疊太多,雙重費用。但是原來完全不可能,簽下 臨時合約知道完成交易,只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續,申請光纖,銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力,終於在死線前完成搬家。

 我們選擇這一間網上銀行除了利率低(不是最低),主要是他們的保險: