【沖繩Oki-Family】2020 日本（沖繩）買樓攻略第二篇: 成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。

上回說到，我們終於找到Dream home，決定在沖繩購買人生第一個物業! （詳細可以閱讀：日本買樓第一篇注意事項）

這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。

我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間…. 因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。 

 發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留…..

 他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）

 有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。

⚠利率愈低，批核愈困難。

 一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi，利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎， 而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳），作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！

 一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難…媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但有沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！

 我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！

 但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二連班….最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下 臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。

 我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險: