2020年影響英國物業投資回報的12件事

2020-06-18


踏入2020年,有不少英國政府推出的政策會在今年落實或出現變動,影響在當地投資收租的業主,有網上平台綜合了12樣值得英國物業投資者留意的事,有意投資英國樓的業主不妨參考。

一:按揭貸款利息減免
英國政府為鼓勵租務市場發展,過去一直為放租業主提供優惠政策,包括業主透過按揭買樓放租(Buy-to-let),業主為租金收入報稅,按揭貸款的利息可獲扣稅。

但2015年,時任財相歐思邦修改這項扣稅政策,要求由2017年4月開始,逐年減少按揭利息扣稅比例,至2020年度則完全取消。因此,由今年4月開始,收租業主將不再獲按揭利息扣稅優惠,全數租金都要交稅,變相令回報減少。

第二:租務手續費法案
自去年6月開始,英國《租務手續費法案》(Tenant Fees Act)已經全面實施,英格蘭及威爾斯的地產代理不能再向租客收取中介費,法案亦釐清過去收取及歸還按金的灰色地帶。

例如,對於年租低過5萬鎊(約51萬港元)的租約,按金不能超過五周的租金,年租在5萬鎊或以上的則不能超過六周租金,租客更可以用按金支付最後一個月的租金。

第三:海外買家印花稅
去年英國政府決定向海外買家額外徵收3%印花稅,但隨著去年12月的大選,這項措施暫時擱置。不過在大選期間,首相約翰遜表明會重推海外買家印花稅。

第四:Section 21通知
首相約翰遜承諾,廢除業主利用Section 21通知趕走租客的權利,即代表業主不能再在沒有理由下趕走租客。Section 21通知設立的初心,是保障業主收回物業自住或作其他用途時,可合法地取回物業使用權,防止出現租霸。而業主向租客發出Section 21通知,可毋需給予具體理由,結果令一些無良業主有機可乘,隨意驅逐不滿意的租客。

如今政府為保障租客權益,將廢除Section 21通知,但目前政府尚未有任何具體計劃。

第五:HMO牌照
在英國投資劏房出租(House in Multiple Occupation),必須申請Mandatory Licensing牌照,不過一些地方議會就HMO出租,開始推出兩項地方牌照Additional Licensing及Selective Licensing。這兩份牌照並非全國性,而是跟據地方議會而定。各地的牌照申請要求不同,打算投資的業主要了解當地政策及實際情況。

第六:資產增值稅
業主將非自住物業出售時,要就物業升值部分支付資產增值稅(Capital Gains tax),不過如果物業曾作為業主主要住所,業主只需就出租時期的升值部分交稅。而且按照Private Residence Relief規定,業主可就出租時期減去18個月的最後減免期(Final Period Exemption)。

不過由今年4月開始,最後減免期縮短至9個月,屆時業主要交的增值稅金額勢必增加。

第七:能源效益標準
2018年4月,英國政府在英格蘭及威爾斯推出最低能源效益標準(The Minimum Energy Efficiency Standard),規定新簽或續簽租約,必須具備E級或以上的能源效益證書(EPC)。今年4月起,這個標準適用於所有租約,而且效益評級在F或G的物業不能放租,違者最高罰5,000鎊(約5.1萬港元)。

第八:電氣安全檢查
在2018年7月,英國政府宣布,業主需每五年為物業進行一次電氣安全檢查,但現時政府並未明確表明何時開始計劃。有人認為政府將在今年開始,不過政府決定實施的話,將提前至少六個月通知業主。據了解,條例實施後,將有兩年過渡期。過渡期間,新租約將首先納入規管,一年後所有租約也要遵守規定。

第九:客戶資金保障計劃
英國部分業主將出租物業交予代理管理,不過有些無良代理卻會打業主租金的念頭。去年4月,英國政府推出客戶資金保障計劃(Client Money Protection),英格蘭地區所有地產代理必須加入這個計劃,以保障業主的租金及租客的按金。如果客戶資金遭受損失,業主或租客可透過該計劃索償。

第十:流氓業主資料庫
早前英國政府建立流氓業主資料庫(Rogue landlord database),不過第一年只得4名業主在資料庫中。去年7月,政府表示計劃將資料庫向租客公開,讓他們自行查閱業主是否流氓之列,及業主是否符合錄入資料庫的條件,目前政府正就資料庫改革收集意見,有機會在今年正式實施。

第十一:租屋權
2016年英國政府推出租屋權(Right to Rent)措施,業主可檢查租客是否擁有在英國居住的權利,如果租客不配合檢查更會涉及刑事。不過去年高等法院裁定,這項措施違背人權法,未來有機會修改甚廢除,屆時業主可以減少部分放租所需工作。

第十二:租賃業權改革
去年6月的特許房屋協會會議(Chartered Institute of Housing conference)在曼徹斯特召開,時任房屋、社區及地方政府大臣博敬誠James Brokenshire表明,政府未來對樓市的改革重點,當中包括打算規定發展商及永久業權業主,徹底取消每年向購買租賃業權物業的業主收取地租。除非有特殊情況,否則未來所有新建獨立屋,都將以永久業權的形式出售。

目前政府仍未有對以上措施決定何時生效,不少人認為會在明年實施。另外有業內人士透露,政府還可能會對買樓過程的服務費(Service Charges)、許可費(Permission Fees)及地租(Ground Rents)等設徵收上限。

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部份內容獲星島虎報授權轉載

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