英國放寬印花稅 全新物業回報抵消學費投資法

2020-07-21


英國政府早前決定放寬BNO持有人的入籍程序,雖然仍未公布具體細質,但已隨即掀起英國置業風潮。與此同時,英國政府再次公布利好消息,宣布將英國購買物業的印花稅(SDLT)大幅下調,由2020年7月8日起至2021年3月31日,首置客購買50萬英鎊以下的住宅物業,將獲豁免繳付印花稅,而非首置客則須繳交3%。相信大家心目中都覺得在這利好因素下,對是否應該即時入市都存有不少疑問,就這個熱門問題,Oh!爸媽邀請了「世紀21奇豐(國際)物業顧問行」主席李峻銘先生,為讀者分享多年投資海外地產的經驗。


▲「世紀21奇豐(國際)物業顧問行」主席李峻銘先生

編: Oh!爸媽編輯
李: 李峻銘先生

編: 相信香港人最想知道50萬鎊可以買到甚麼類型的樓?

李: 要知道英國不是香港,英國地方比香港大很多,50萬英磅大約是490萬港元,在香港市場選擇的確不多,不過在英格蘭及威爾斯,50萬磅或以下樓盤佔市場約9成。就算是倫敦核心地段Zone 1,樓價也可以是68.5萬鎊起跳,Zone 4乘地鐵進市區大約30分鐘車程,樓價是大約36萬鎊。

編: Zone 1置業的確非常方便,可是首置客樓價超出50萬鎊就不能享受最新的印花稅優惠。

李: 印花稅以累進稅階計算,以上述68.5萬鎊樓價計算,首50萬鎊的樓價是不用繳稅,餘額則以既定稅階計算。500,001至700,000鎊將被徵5%印花稅,即整個物業將須繳付約9,250鎊的印花稅,即大約9萬港元,相對樓字的升值能力,稅率依然相當實惠。英國政府有一個非常實用的印花稅計算機,有興趣可以望望:

印花稅計算機

另外有一點一定要留意的政策是有關額外印花稅,由明年4月1日起在當地買樓的非英國人士需要繳交2%額外印花稅,換句說話,用回上面的例子,一個68.5萬鎊的物業如交易完成日是在2021年4月1日,一來要根據以往的印花稅階繳稅,二來要額外繳交2%的印花稅,整個物業就要繳付約38,000鎊的印花稅,折合約37萬港元。不過以大局來看,英國地產市場長期的穩定性才是吸引海外買家最重要的因素。

此外,儘管疫情對英國經濟帶來衝擊,但同時亦帶來難得的機遇。近月英鎊匯率低水,銀行利率亦由2018年的0.75%降至最近歷史性新低的0.1%。全球相繼「放水」,加上英國又終於脫離歐盟,很多本來還在觀望的投資者都再次準備入市,所以就時機來說,現時是英國置業的大好時機。

編: 雖說是在英國置業的大好時機,不過相信不少人也未立定決心短期離開香港。

李: 跟你說個故事。我好朋友兼老同學早年兒子去倫敦讀書,他就在學校附近買了一個兩房單位,一房給兒子自住,另一個房間就分租給學生賺租金。朋友的單位當年買入價50萬鎊,5年間增長18%,5年後出售即賺9萬鎊。

兒子在英留學3年,每年學費生活費支出4萬鎊,3年共12萬鎊;

單位當初3年一房自用一房放租,租金收入每周100鎊,之後兒子回港後就整個單位以每周350鎊放租,五年收入就是約5萬鎊,最後收益: 9+5-12=2,也就是留學3年學費全免之外,還有2萬鎊收益。

這個就是「以房養學」的概念,即利用物業的租金收入及未來升值來補回留學所花費用。所以就算未有短期離港的打算,只要日後有打算讓子女到英國升學,在英國置業永不會過早。

編: 那麼「以房養學」有什麼要注意?

李: 首先解構一下倫敦的分區,最簡單的劃分方法就是以市內鐵路系統來作標準,最中心地帶的位置叫Zone 1,遠離市中心最遠就叫Zone 5,如果離開Zone 5就可以當作非倫敦地區了。如欲在倫敦Zone 1及2置業,門檻相對為高,但投資回報可說是相當穩定,資金夠的話,倫敦市中心是不二之選。至於Zone 3及4雖然並非處於市中心,但倫敦交通便利,鐵路四通八達,這裡樓價就更具有競爭力。


▲倫敦的分區

英國暫停多年的PSW簽證(Post Study Work Visa)再次重啟,由2020年開始到英國攻讀本科或本科以上學位的國際學生,無論主修任何科目均可以申請,畢業後有兩年時間可以留在英國尋找工作機會。就此相信會有更多的人到英國升學或留下工作,這對租賃時場可說利好消息。要針對這個群組,在倫敦市內置業可說是非常妥當。

倫敦Zone 1就是整個倫敦的中心點,幾乎大部份重要地標均在此區,好像西敏寺、國會大樓、倫敦塔及London Eye等等,住在Zone 1是可想而知的方便及熱鬧。以Zone 1的Southwark站為例,新樓盤「The Boulevard」就在咫尺。受惠於交通網絡,「The Boulevard」與倫敦市中心的多所大學緊密連接在一起。其中G5成員中的倫敦政治經濟學院,就只是12分鐘車程,倫敦大學學院以及帝國學院都只是約20分鐘車程。


▲London Eye

近年不少精明的家長都採用「以房養學」投資法補助子女的高昂留學費。再加上近年按揭低息、低匯率、低樓價,零印花稅都是港人入手英國物業的最佳時機。作為國際金融及教育中心的倫敦,近10年樓價不斷攀升,以往有子女在英國升學的香港家長都透過物業升值及租金獲取豐厚回報。倫敦Zone 1-4物業各有優勢,世紀21奇豐國際英國物業專家將為家長解答如何按照高中低預算入手高增值物業: 

倫敦Zone1-4 高增值物業展銷會
日期:2020年7月25及26日 (週六及日)
展銷會時間:10:00am – 5:00pm

《海外物業專家一對一諮詢服務》
時間:10:00a.m. – 4:00p.m.

地點:九龍彌敦道50號金域假日酒店麗晶廳1號及2號房 (Level B3)
立即登記:http://c21home.hk/u/Da9K0C(額滿即止)

 

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