【法律常識】香港樓宇按揭知多少│蘇文傑律師

2021-01-09


不少人在香港置業時皆會申請樓宇按揭,市面上亦有各式各樣的按揭計劃以供選擇。根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》 第2條,「按揭」的定義是「作為金錢或金錢等值的償還保證的土地抵押」。每宗按揭交易基本上都包含兩大元素,分別是1. 貸款人向借款人提供貸款/融資及2. 按揭人向貸款人提供土地抵押作為有關債務的償還保證。

不同類型的物業按揭 

新購物業 - 在審核買家按揭貸款時,銀行通常會就不同類型物業提供不同按揭成數,它們一般會採用樓價或其測量師就物業的估價(以較低者為準)用以計算按揭成數。

轉按 - 按揭人從另一承按銀行取得新的按揭貸款,用以清還原來的按揭貸款並將抵押予原承按銀行的物業贖回,然後再抵押予新的承按銀行作為還款保證。按揭人通常是為了獲取較佳的借貸條件,如較低的貸款利率而申請轉按。

加按 - 按揭人把已被抵押的物業再抵押給現有的承按人,從而獲得新的貸款。銀行在提供原有貸款時,通常會要求按揭人簽訂一份包括「所有金額」(All monies) 的按揭契據。根據此契據,被抵押物業會成為任何現在或將來借給按揭人的貸款的還款保證。因此當按揭人要求進一步的貸款獲批時,他只須簽署一份列出貸款條件的「提供貸款通知書」,不用簽立加按契據。 

第二按揭 - 除了第一按揭,按揭人亦可簽訂同一物業的其他按揭。不過每份第一按揭契據都會包含一個按揭人的承諾,規定他不可在沒有第一承按銀行的同意下,令物業有進一步的產權負擔。由於二按令借貸風險上升,所以香港金融管理局曾發出指引訂明銀行參與這種 計劃之準則,包括要求物業由獨立測量師估值,同時不可借出超過物業價值七成之金額,並要把二按貸款的本金和利息還款總數計算在借款人的債務與入息比率內。

審批貸款的考慮因素

銀行會根據借款人的每月入息,來確定他的還款能力。除了借款人從工作或生意賺取的收入,銀行亦會考慮借款人其他固定收入來源, 例如從擁有出租物業、生財或交通工具得到的收入。

此外,借款人類別亦會影響審批。如果借款人是受薪僱員,有穩定工作及固定收入,在申請按揭貸款時一般會較順利;相反如果借款人沒有固定收入, 銀行會對借款人提供還款能力證明的要求較嚴格。

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作者:蘇文傑律師

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